大家好，明天站长就回来了。今天还是特约撰稿四点儿的文章。在昨天的推送里，可以看出大家对于商业项目非常关注，后台的提问大多也与此有关。由于留言实在太多，站长又不在，还没有回复到的提问大家别急哈。

今天四点儿借着商业项目这个问题，再来谈谈房地产税。这也是大家问题给四点儿提了个醒，也是突发奇想。作为一家之言，欢迎大家讨论。

住宅用地供应占比低

很早之前四点儿看过一篇文章，是说中国的城市中，住宅类项目的规划占地面积与城市总面积的比率，还是过低。具体的数据记不太清了，北京好像是不到30%，上海也不高，而美国的城里比率能达到50%以上。

同时文章还提出，住宅太少也是推动房价上涨的关键因素之一。

下面，这里有几张表，大家可以看看北京的住宅、商业、工业、综合项目等所占到的比率。

居住类用地扣除配套后，面积不足总规划面积四成

普通住宅、租住房、别墅新增面积加起来也没有“商住”多

从表中看，截至2017年3月26日，北京居住类土地供应在限购来的6年里，占比大约46%。不过，其中还有很多的公建类配套、生活类配套，大约合计其中可能建设成为商业公寓的占比为20%。

换句话说，北京限购6年来，真正住宅土地供应（包括政策性住房），占土地总供应的比率不超过40%。

那么，为什么不多提供点儿住宅，少提供些商业、工业和综合用地呢？在供给侧改革中，不是说要加大供给吗？

非住宅税收收入高

四点儿这也只是突发奇想。因为四点儿知道，除了住宅之外的土地，一般是由企业持有。而公司产权性质的二手房，不仅在交易时要比商品房住宅类项目多交土地增值税（申报价-原购房价之后再乘以30%～60%），契税和印花税相对来说比较少，暂且略过，还要在持有的过程中，缴纳房产税（不是还在研究的房地产税）和土地使用税。

其中，房产税为房屋购买价格×70×1.2%年，土地使用税为房屋面积×土地级别标准收费/年（18元～30元/平米不等）。这其中，房产税可是个大头。按目前的开发项目的面积和楼价来看，每年下来的税费是个不小的数目。

而住宅虽然和其他用地一样，开发前都要缴纳土地出让金，但是缴纳过后，除了再次交易，就再无税费收入。

从政府财政的方面来看，划拨商业用地、工业用地或综合用地，收益要比住宅类用地高。更不用提，这些用地建成项目后，来带的营业税、增值税等各项税费收入。

显然，住宅类的土地出让是一锤子买卖，而商业、工业、综合用地可是财源滚滚。而商业、工业等项目的红火，对于GDP的拉动，也比住宅高得多，更容易出政绩。

这么看来，作为政府，如果一个地块既可以划为商业/工业/综合用地，又可以划为居住类用地，它会选择哪个呢？

组合拳要看房地产税

如此说来，就没有办法了吗？当然有。要打破这个利益链条，还要靠组合拳。首先是供给侧改革，增加居住类用地的面积，这也是中央大力提倡的；其次，征收房地产税，从收入上平衡商业/工业/综合用地与住宅类用地建成后的收入差额；最后，加大政策性住房的投入。

其实，在四点儿看来，这套组合拳，其实都是供给侧改革的一部分。

但是，说起来易，做起来难。中央想挤泡沫，地方政府并不都是非常愿意的。增加居住类用地面积，北京就做得不是很好。而房地产税，因牵涉面太广，迟迟难以出台。供给侧改革，任重道远。

重点

最后，再说下大家都非常关心的问题。房地产税的出台，对房价有怎样的影响呢？官方认为，这可以打击投资客。而老百姓认为，这不过是跟个税一样，还是回最终转嫁到买房者的身上。

四点儿认为，单看房地产税是不行的。如果把房地产税放在供给侧改革这个大的环境下来看，房地产税跟政府增加居住类用地的动力息息相关，这边增加了土地供给，那边用房地产税弥补收入。而对于购房者来说，房地产税增加了购房成本，但是由于土地供应增加，房价也会相应降低，这一增一降，是好是坏，目前还真不好说。

再加上房地产税对于投资客的打击，没准儿房地产税还真能让房价降点儿呢？