长沙、成都、重庆等地方的美女、美食当然还有价格不那么贵的房子，都是其他城市青年的梦想生活地，尤其是重庆，美女多就算了，房价还实惠的不忍直视，为什么偏偏是重庆？很多人说和前市长黄奇帆的理政策略有关。

众所周知，重庆的GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一，而且今年有望继续保持。但就是这样一个经济快速发展，而且贵为直辖市的地方，在过去5年，她的房价却只涨了12%，其房价涨幅不但远低于全国平均水平，而且大大低于其他可能不如其城市经济实力与活力的小兄弟城市。

还有两点可能让其他城市居民无比羡慕的是：到今天为止，重庆依然是全国一二线城市中唯一没有执行过限购政策的城市，并且其经济发展速度与居民收入增幅也大大跑过了房价涨幅。过去五年，重庆GDP从2010年的7925亿元涨到2015年的15719亿元，升幅为98%；居民人均收入从2010年的17532元涨到2015年的27239元，升幅为55%，是房价升幅的差不多5倍。到今天为止，重庆房价收入比还不到10，也就是平均工作不到10年，就可以买得起房子。

华商韬略毕亚军发了一个帖子说：“重庆市民都应该感谢黄市长。”

与十大城市相比，重庆是唯一一个未实行限购政策的城市，但是重庆房地产调控有其自身特点，共有五招：土地调控、金融调控、投资控制、总量控制和税收调节，具体来讲：土地调节着力于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资比例；总量控制则是基本确保供求平衡；税收政策则立足于税收分量，采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”策略。

其中有三个指标是黄奇帆市长最为看重的：

第一从投资比例上，每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，为保持这个刚性的指标，宁肯在审批过程中出现“官僚主义”，若房产投资较大，项目开工便缓批；黄市长认为，固定资产投资超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化，造成房价飞涨影响国计民生。在此之下，他还摸索出一些其他规律来平衡：比如，住宅始终坚持每平方公里1万人；工业园区发展也有一个经验标准，每平方公里要有100亿产值，不糟蹋土地。

第二从需求空间上，城市人均住房面积超过了30平方米，大规模建房的需求就应下降；所有房地产项目，远的调控土地供应，近的调控审批进度。“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要友主管市长审批，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%，30%多了，所有房产商报来的规划件别去签字，压三个月，如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，迅速签字以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”

第三从价格上，一个地方每平方米房子的价格应该大体等于有正当职业的群体的人均月工资；如果一个城市单位面积房价远远高于居民的人均月工资，就需要政府进行调控，如增加一些集资房、廉租房等。截止2015年底，重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年，将通过公租房和其他保障住房，将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%，这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。

黄市长曾经有句名言，把金融搞得很复杂的那些人都是骗子。套用他的话来说，很多城市的那些把房地产搞得很复杂的长官，可能并非是智慧和能力不够，而是在真心实意地希望市民能最大限度安居乐业这个问题上，不够尽责与诚恳！

5年前举办的一次市长论坛上，黄市长曾介绍自己hold住房价的法宝。他说：要将房地产价格调控到理想目标，必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。

重庆房价这么稳，首先是不搞奇货可居，按照对需求的估计配足土地的供应。过去几年，重庆主城区的房价一直没有大涨，但其每年新增商品房开工建设和商品房产销面积却一直排名全国前茅，年年都是超过2000万平方米。这背后，是以大量土地供应平衡了大量住房需求，更是以相对低的价格让居民住上了房。

重庆虽然没有限购限贷，但黄市长那只“看不见的手”一直都未曾离开市场，整个市场的节奏始终牢牢掌握在他手中——政府始终在通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素，进而从整体上控制房地产市场宏观层面的供求关系，并维护房地产市场的健康平稳发展。

黄市长说：“房地产是不动产。是资源、是住宅，是老百姓的民生保障。房地产大量的资产和银行贷款联系在一起，当然是个半金融资产，和金融安全密集相关。动态来看，我们把它当商品，就要形成供求平衡：把它当成不动产，就要控制房地产的地价、房价；把它当做资本品，就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种的管制。”

有人问，重庆怎么保持供求平衡，人口持续涌入城市的过程中，住房需求一直不断增加，要维持供需平衡，就必须大量增加供应。对政府而言，就是要多拿地出来。重庆这些年一直在尽量多的供应土地。很多城市都以土地资源有限，耕地红线不能碰为由，搞土地的奇货可居。黄市长也不是造土地的，而且也同样不能去碰红线，但他通过创新解决问题。这就是著名的地票政策。

黄市长曾发表文章专门介绍地票政策，要权威、专业了解这个政策的读者，可以浏览这篇文章——《黄奇帆：地票制度实验与效果》（可查看今日推送的第三条）。

这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地，然后把这个复垦并新增出来的耕地，置换到城市化地区作为国有建设用地，进而在保证耕地总面积只增不减的情况下，增加城市建设用地的好政策。

城市化，说白了，核心就是让农民和农民后代进城做市民，城市化的房屋，严格来说，你要保证让这些进城的人买得起，或者住得上。如果农民进城了，他在农村的宅基地就空出来了，你去复垦就变成耕地了。然后置换过来，你就可以把能够城市化的耕地变成住宅用地。这样，既增加土地供应平抑房价，去满足这些把土地还成耕地的新市民的住房需求，又能用他一套房换下可能上亩的耕地出来，让你的耕地只增不减。所以这些年，重庆的建设用地大量增加，但重庆的耕地却只多不少。

还有一点很重要的是，重庆在出售土地的时候，对土地的价格始终是保持控制，甚至节制的。这也是黄市长努力坚守的另一个原则：土地价格不能高过房价的1/3。

他相当清楚，开发商是要挣钱的，政府要是把土地价格弄得其高，他盖出房子来一定是把房价卖到其高。所以，他先给开发商更低价格的土地，也给出开发商低价还能盈利的空间，然后再跟你讲你要流道德的血液：我政府通过土地让利于民了，你也不能挣钱太过分，要是过分了，对不起，我就要制衡你。

“房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价，否则会造成灾难。控制不好地价，是政府失职。”这是黄市长多年前说过的一句话。他强调，“别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很大。”

除了从土地价格控制力争让更多人买得起房，重庆还从2008年开始，就在主城区推行首套房退个税的政策，就是你如果是买第一套房，政府会把你的个人所得税退给你，增加你的购买力。

但即便重庆的房价已是全国大中城市的低价（还有一个值得说明，重庆到今天的房屋销售，主要都还是以实际使用也就是套内面积在卖，你给80平米的钱，买到的是实实在在的80平米使用面积，而不是其他城市的建筑面积），也依然有很多低收入阶层，也是黄市长从来没有忘记的弱势群体买不起房。他们的住房怎么解决，黄市长的办法不是限购，而是努力增加保障房的供应，也就是奉行 “市场+保障”的双轨制理念，而且不像其他一些城市，把保障房盖得不像房子或者盖到偏远的郊区。在重庆很多黄金地段，都有成片的保障房。

黄市长将他的双轨制支撑下的房地产调控总结为“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应。

黄市长搞房地产调控，稳住价格并不是他的目的，而不过是手段。他的目的归根到底，还是要让房子尽量回归其民生保障的根本，要让房子作为城市发展的“基础设施”，让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”，继而安居方能乐业，有了房产更好地奋斗，继而为城市发展提供不竭的动力。我以为，这才是重庆房地产到今天的真正可贵之处。

即便你限这个，限那个，如果大家买不到，住不上，它的意义又在哪里？

所以，我以为，房价和房市已经不是一个经济或专业问题，也不是能不能的问题，而是一个责任与良知的问题，是一个是否诚恳去做的问题。如果说，下水道是城市的良心；城市的房价，显然应该是政府良心的一部分，甚至是最重要的一部分。

不知道大家是否同意我这个，当然会有主观情绪以及有失偏颇的看法。

图：影响重庆房价的土地供应传导路径

宽松的土地供给制度是城市快速扩张的必然

下图为全国十大城市2014年已建设用地面积及占比情况，重庆市已建设用地面积占国土面积的比例仅为1.5%，为十大城市中最低，其中十大城市可建设用地占比的平均水平为11.6%，重庆的城市开发率明显不足。2002年开始重庆市开始进入快速扩张阶段，宽松的土地供给制度带来了巨大的土地需求。2003-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。尤其是重庆主城区在这段时期内明显扩张速度加快，2005年，主城区城镇建设总用地为465平方公里，按重庆总体规划，至2020年，城镇建设总用地将达到865平方公里，15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地，几乎再扩了一个重庆，所以从规划来看，重庆政府对于加速扩张的思路相当明确。

图：十大城市已建设用地面积及其占国土面积的比例

“多中心组团化”的扩张模式为土地的规模供应提供了可能

与其他城市由中心向四周辐射的城市扩张模式不同，重庆主城区走的是“多中心、组团化格局”扩张模式。这种扩张模式由自然桎梏和历史发展双重决定，其不同之处在于：以增量承载新功能，一旦面临新机遇，便培育出新的组团；同时，组团虽各有分工，但内部基本涵盖了居住、工作和生活等功能，确保了组团的相对完整性，从而各大组团也可以形成一个新的中心，继续辐射周围。

城市的快速扩张导致了土地供应数量的大幅上涨

根据国土局数据，2011-2015年，五年时间里重庆主城区共成交了住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12㎡，在十大城市中也仅有重庆和武汉（13.04㎡）两座城市超过了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面积在5-10㎡之间，而四个一线城市更是小于3㎡；从土地市场和房地产市场的契合度来看，重庆主城区近五年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，略低于武汉（1.68），高于其余城市。

从成本角度来看，土地供应价格的升高必然导致房地产商品成本的增加，开发商需要投入更多的资金，从而来提高房地产商品的价格；反作用下，房价的上涨会增加房地产商品的利润，在利益的驱动下将加剧市场的竞争，而在土地供给缺乏弹性的环境下，又将导致土地价格的上升。这个呈螺旋形上涨的规律在重庆并不太试用，从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%，为十大城市中最低，低于其平均水平近15个点。究其原因，在于重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小，而受政府的调节作用较大，控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标，比如黄奇帆市长就曾经提出：重庆土地价格不得超过房价的35%。

图：十大城市地价房价比及溢价率水平

▍需求：刚需主导下市场难以寻求新突破点

重庆房地产市场成交体量在全国名列前茅，受益于较大的常住人口数量，而人口结构、购买力以及外来人口等人口因素，却制约了需求量的进一步释放。

图：影响重庆房价的需求结构传导路径

重庆老龄化率、抚养比最高，制约了购房需求的释放

人口结构的变化，对于房地产市场有着重要的指导意义。劳动年龄人口（15-64岁），其所占比重增加时，社会抚养比下降，也即“人口红利”将增加，有利于楼市。尤其是城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，城市潜在的真实住房需求总量。相反的，老年人口所占比重越大，则总体住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋，不需再购，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。

重庆在1994年底就已经进入人口老龄化，比全国提早5年，并且老龄人口呈现持续增长的态势，重庆主城区60岁以上人口从2010年的110万增至2014年的141万，年均涨幅达到7%；与此同时，18岁以下年龄段人口也呈逐年递增趋势。在一老一少占比的压缩之下，中间年龄段占比降低。据全国第六次人口普查数据，重庆15-59岁段人口率为67.71%，在十大城市中排名最后一位，同时远低于全国3.41个百分点。在全国十大城市中，北京、上海和天津的劳动年龄人口占比最高，接近八成，而重庆是唯一一个占比低于七成的城市。

图：2010年全国人口普查十大城市人口结构

劳动年龄人口占比缩小带来的另一影响是：抚养比的攀高。从六普数据可以看出，2010年重庆总抚养比为47.7%，相当于平均每一个人都需要抚养一个少儿或老年人，远高于全国7.08个百分点，在十大城市中位居首位。在抚养成本的负担之下，购房者对房屋的支付能力明显降低，购房动机也将有所影响。

图：十大城市少儿抚养比及老年抚养比

人均可支配收入最低且增速较缓， 刚需市场仍然占主导

下图显示，2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元，是十大城市中唯一一个未突破3万元的城市，同时低于同期全国平均水平（28844元）；从增速来看，2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率为43%，即平均每年的增速保持在8%左右，其增速仅高于深圳、广州和天津三城市，与GDP连续两位数增速相比，收入水平的增长速度也不尽如意。2016年重庆政府在十三五规划方案中指出:到2020年，重庆市城乡居民人均收入增长要达到全国平均水平。经过测算，要实现该目标，重庆人均可支配收入的增幅需要高于全国2个百分点左右，难度依然不小。

图：2014年十大城市城镇居民人均可支配收入及增速

高净值家庭增速快但规模较小，难以刺激高端需求的增长

从兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的报告来看，中国高净值家庭的区域分布仍以环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区为主。根据BCG中国财富市场模型预测，2015年广东、北京、江苏、浙江、山东和上海等六个东部沿海省市的高净值家庭数量均将超过10万户，约占全国高净值家庭总数的一半。重庆高净值家庭大约在2-5万户，在全国各个省份中也处于相对靠后的位置。

从下图可以看出，重庆高净值家庭的密度仍然比较稀疏，其相对数量约为35户/万户，小于全国平均水平（43户/万户）。但在政策红利和资本投入的驱动下，带来了重庆经济稳定快速增长和私人财富的不断积累，其高净值家庭数量的增长率约20%，高于全国平均水平（17%）。

全市人口净流出，主城区流入人口大部分来自于周边区县

外人人口对房地产市场的影响同样巨大，外来人口数量较多、购房意愿强将进一步刺激需求的释放。下表为近十年重庆市流动人口情况，可以明显得出四个特点：第一，重庆市仍以人口流出为主，省外流出人口与流入人口的差值依然有三四百万；第二，近三年省外流动人口均呈现负增长，近两年省内流动人口规模反超了省外流出人口，表明外出务工减少了，主城区的吸引力有所加强；第三，流入人口中主要流向了主城区，而从其流入结构来看，省外仅占两次，八成仍来自于周边区县；第四，近十年省外流入人口、省外流出人口和省内流动人口分别增加了2.5倍、1.2倍和2.7倍。

图：重庆市历年流动人口数量（万人）

省外人口多为周边省市务工者，对刚需市场的刺激较大

从流动原因来看，“务工经商”和“学习培训”是重庆人口流动的主要原因，“学习培训”多来自于重庆市各大高校，这部分人群不具备稳定性同时购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用较小；“务工经商”人群是外来人口购房需求的主力人群，省内则来自于周边区县，省外则主要来源与重庆相邻的周边省份四川、湖南、贵州和湖北，无论省外人口还是省内人口对房地产市场的刺激作用主要体现在刚需市场，对改善或高端需求的刺激影响相对较小，继而对房价的拉动能力不足。

表：2010年重庆市省外流动人口（左）及省内流动人口流动原因

数据来源：重庆市2010年人口普查资料

锁定三大指标，系统调控之下基本实现供需平衡

在重庆政府房地产调控系统中，公租房制度是非常重要的一环，其兴建的目的意在重点解决“夹心层”住房问题，即新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众。重庆的公租房体量巨大，这是其他城市无法比拟的，按期规划，需要在2020年前建4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万方，区县完成1000万方，目前已基本完成该目标。从2011年3月的第一次摇号配租开始，目前已累计完成十五次，总共推出28万余套房源，对城市房价起到了一个重要的调节作用。

土储制度建立了巨大的土地供应蓄水池

与其他城市土地储备制度不同，重庆市土储制度力度更大，其性质属于政府主导型，但采用国有企业负责模式，实质性内容是将该市此前的土地一级市场的经营权限，全部收缴至当地官方掌控的几家市级土地储备机构。与其他城市的土地储备制度相比，重庆土储制度更为强有力，使得重庆政府将土地市场牢牢管控，继而有节奏地供应土地。重庆土地储备制度坚持了“超前储备，细水长流”的策略，在2002年～2003年便储备了40多万亩地，而同时也明确规定，在20年内每年只能开发5%，即一年最多用2万亩。庞大的土地存量也将继续维持今后五年的开发。

地票制度缓解了城市建设用地的紧张

与十大城市相比，地票制度也是重庆的一大特色，其实际为城乡建设土地供给机制创新，脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，即把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。2008年，重庆成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，其意义在于促进农村土地使用权流转，保护耕地；同时推动城乡一体化，缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，这就为重庆土地的大量供应提供了可能。

重庆低房价是供需结构合力推动下的，一方面，城市急于快速扩张，推高了土地供应量；另一方面，在抚养比较高，购房年龄段占比较低，购买能力不足，外来人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚需为主导，投资投机热度不高，需求量仍难以完全释放。同时，政府对于供需结构也起到了推波助澜的调节作用，土地储备制度和地票制度有利于土地供应量的大幅提高，而投资控制、总量控制和税收调节等房地产调控手段将着力于调整市场的结构，推动供需基本达到均衡水平，继而保持房价稳定。

未来，重庆房价何去何从，我们可以从以下几点细节去揣摩一番：

第一个细节：2016年3月中央发布文件，要求清理压缩现有的土地储备机构，进一步规范土地储备，随后重庆市出台了相应政策，将土储机构数量从72个缩减为41个，八大投的土地储备职能逐渐被剥离，仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能。

第二个细节：2016年重庆政府出台供给侧改革方案，明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%，大规模供地的思路或有所转变。

第三个细节：2016年上半年重庆主城区土地成交总量同比下降近一半，而溢价率却提升至23%，为历史最高点。以量为主导的土地供给思路或将改为以质为主导。

第四个细节：“一带一路”、成渝城市群等国家级规划的指导下，政策红利将逐渐释放，重庆尤其是主城区具备了向周边乃至全国集聚人口的能力。

第五个细节：重庆GDP继续保持两位数增长，增速领先全国，在电子信息和汽车产业的双龙头带动下，中新合作也进入了实质性的推动阶段，去年在网上已开始热传“辞职去重庆”的话题，重庆的城市吸引力越来越强。

透过以上细节，我们相信重庆房价仍有上涨的压力，但是黄市长的接任者们会如何处理重庆楼市问题，我们拭目以待！