房地产的问题最近太热了，本来不该写这篇文章，但是和老板做了分享以后，老板暗示一定要写一篇，那迫于领导的指示，分享一篇经验之谈。

本篇共三千字，内容可能值百万，当然这个估值仁者见仁智者见智。

经验之谈主要分享两个问题的见解

1. 未来上海房价的趋势及原因

2. 投资上海房地产的指导思想

先说房价的趋势。最近房价涨太快了，都出现买房砍价越砍越高的情况，很多人都拿中国的房地产价格对比东京的泡沫经济，对比6千点的股市，认为房价过高会产生经济危机，会破裂，会失去二十年。

这里先说结论：完全没有可比性。

我们是一个社会主义国家，是人民民主集中制，请一定要记住这个大前提。

中国的经济是公有制为主体，因此物价水平也好，公共服务也好，很多价格问题是有意识地在被控制，而不是原本就“合理”。

并不是说房价高是被控制，而是说目前的物价水平是被控制的结果。但再牛逼的政府也不可能样样控制的住，所以房价的上涨最多算是没去刻意控制，根本不是过高，也没到失控的程度。是市场经济的必然规律，没有任何问题。

如果不是刻意控制，物价会翻十倍，房价基本维持不动。包子20元一个，两荤两素200元左右，房价10万一平米。在这样的社会里，你不会因为买不起房有那么大的焦虑感，因为吃饭的问题更紧迫。

这样做社会上因为房地产造成的舆论压力会减少，但这赤贫人口会一下增多几亿，不利于完成近几年的扶贫计划。所以一线城市的房价成为货币疏通去向是必然的结局。

这种货币超发房价必涨的结果已经属于陈词滥调，是个人都会说，下面我们说些别的。

根据目前的情况，一线城市，房地产行业的资金总量在下降，但价格在不断上升，产生经济学上最基本的“背离”现象（来源系业内人士，具体不能透露）。这个现象通俗的说就是钱在从房地产行业离开，可是价格在上涨，是不正常的。

可问题是，如果现在告诉你上海人民广场、外滩附近的房子6万一平，难道不会有人抢吗？如果你认为不会，那你实在是太低估中国上层建筑人群的消费能力了。

在一线城市，除非发生系统性的风险，否则房价不可能出现大幅度回落（20%以上可以算大幅度）。在这里，我废句口舌解释一下系统风险和市场风险的区别。

如果你买的房子因为朝向不好所以价格下跌，这是市场风险。如果你原本是朝南的，结果有一天太阳不从东边出来了，导致你的朝向不好房价下跌，这就是系统风险。

也就是说，除非一线城市不是一线城市了，或者发生不可抗拒的大问题（比如战争），否则一线城市的房价只会向上不会向下。

说到这里可能有读者会反驳，认为我说的不对，房地产一定会迎来调控，一定会降，否则谁买得起？这其实是一种朝三暮四的思想，降房价的目的是为了让一般人买得起房，但是，让你买得起房的方法并不是只有降房价。甚至有的人心态不健康，天天控诉买不起房多半还是因为自己没有在这个投机市场中赚到钱。

奉劝各位：用投机的心理做逻辑推导一定会错的。

一线城市的房价普涨是一件控制不了的事情，这是一定的。

从宏观上来说，2021年有建党百年的目标要完成，要做到全面建成小康，这是执政纲领决定的。党的百年目标并不是人人都买得起房，而是全面建成小康，字面里的意思各位读者自行体会，房价要控，但要不要控成人人买得起，这个控是怎么个控法，控成什么样，和很多人猜想的并不一定相同，不细说，细说怕和谐。

从微观上来说，中国作为经济总量第二的国家，一线城市早已不是二十年前的地位，绝对是国际数一数二，不说别的，上海的CBD和大型商圈在全球也是排的上号，从这个角度说上海市中心的房价难道不能领跑全球？

另一方面，目前的M2增长每年至少在12%左右，经济状况还在结构转型的过程中，采取的一个措施就是趁机大搞基础建设（每个国家都这样，这很正常的选择），请问基础建设造在哪里性价比更高？绝不会是内蒙古的草原或是西藏的高山，而是有经济效益的地方，哪里？全国的一二线城市。地铁一通，就涨两千。医院三甲，再涨五千。要是学区，还能翻番。如果房价不涨，收不到税，请问基础建设的意义在哪里？

中国目前因为房地产高涨产生的焦虑整体是一种中产阶级危机，并没有撼动国家的基本盘，因此房地产价格再不合理也不会对执政根基产生动摇。

对这一点如果不理解，请多看看新闻联播，我党的方针是走群众路线，各位年薪近百万的中产请扪心自问，脱离群众多久了？被房地产击垮的小资优越感说不定还能算得上是“大快人心”。

关于因房地产造成了资金逃离制造业的问题，文章里不讨论，至于这个现象会造成市场风险还是系统风险，请关注未来的政策动向。侠之大者，那什么什么，我就不重复了。

我赚的是卖白菜的钱，不操中南海的心。更想过一个和平的生活。

第二个问题，怎么投资上海房地产。

上海以后大力发展的就是东西两个方向。在东面，以点带面发展浦东，世博园、迪士尼、陆家嘴、前后滩这些地区（请注意，临港和唐镇不包含在内）。西面则是发展一个大虹桥商务区，形成一种城市中的特区。

由西向东，上海未来的构成顺序是：商务专区——文化中心——金融专区

如果是要买房投资上海，有两种投资策略（只说大方向上的，技术层面的不谈），一种是买高保值地区，比如市中心或者是近中心区域，这种地方基本不会因为市场风险而降价。另一种是待开发地区，比如浦东，临近几个经济增长点（迪士尼、世博园）的周边，或者是青浦临近地铁17号线的地区。

至于上海某些价格非常低，地理位置非常偏僻的地方（地铁不通，没有基建），某些品牌商造的精装修新房，性价比就比较低了，为了自住爽是可以，但是投资价值是很低的。

别觉得只要是X科的房子就好，人家也有判断失误的时候。X科失误一次损失的是多余的钱，你损失的是卖命钱。

请记住一点：你买的一手房，如果要去二手交易价格立刻要低10%，因为一手房和二手房的税是不同的！千万不要觉得自己住的小区开盘价上涨自己的房子就更值钱。

在上海挑选地区该怎么挑，首先地铁，这个原则必须是第一点，按照房地产中介的解释，房子3公里以内有地铁就能算地铁房，自行车骑行3公里至少是要5分钟的，走路就更不谈了，所以别听中介的，自己去走一遍看看离地铁什么距离。

富人区的房子周边最好是不要有地铁，相反要车行便利。而中产区的房子周围一定要有地铁。

很多有地铁的商圈你认为是富人区，实际也只是中产区，因为富人区往往我们无产阶级找不到。

区域发展的重要性在于人口流动，注意是人口+流动，一个地方人再多，死气沉沉是没有商业价值的，小区里的人大门不出二门不迈，你在这个地方开店没有什么收益。

上海任何的地铁规划都会有人口流动的预估，这条地铁如果造这几站，会有多少人口流出，又会有多少人口流入，这都是有预计的。在这个预计数据的帮助下，商业设施才会选择进入或者不进入，否则都不会看这个区域。

有了这个思路就能理解上海的地区发展策略，先批个CBD比如陆家嘴，比如大虹桥，然后周边造房，通地铁，保证人口流入、流出，保障基本以后，造商城，吸引投资进入，建设一个地标性的广场，商业、交通、就业基本都能满足，这个地区就算雏形具备。

整个逻辑链条在最前期有个先有鸡还是先有蛋的问题，一般的做法是看不见的手先抓几只鸡过去，比如企业，给你免税，让你在那里办公，然后鸡生蛋，企业的员工，在当地生活。

做的比较成功的是青浦和嘉定，但是青浦和嘉定这两个区实在是太大了，上海的区域中心对当地根本没有辐射作用，地区发展的核心风向标在于这两个区的最发达地区的价格。

比如嘉定汽车城，上海市中心房价的涨幅对该区域未来的价格走势没有参考意义，但是汽车城最繁华的地区，这里的房价涨幅就有很大的参考价值。

在浦东的唐镇和临港发展的不好就属于步子迈的太大，扯蛋。这两个地区的基本盘都是贫下中农，但是发展方向却是富人区，实在是很荒谬的。本地的蛋孵不出鸡来，看不见的手一抽走，当地的鸡全都走，留不下生产力，基本处于鬼城边缘，要翻盘至少是五年时间，性价比是非常非常低的。

但临港这地方也不是完全没好处，周边的一些城镇房价低，落户压力小很多。

不鼓励大家做房地产投机，但是前文说过，房价是要控的，是要想办法让大家买得起，只是不一定用降房价的方法，还可以用提高收入的方法。因此，未来虽然可以不担心经济崩盘，但是不可避免会造成通胀危机，通过房地产市场进行保值是比较合理的方法。

如果计划买房，还是要靠双脚去实地走一走，追求一个市场平均涨幅很容易，进场就行，但要找到有超额收益的笋盘就需要有智慧。

所谓价值洼地不是说单价便宜就是洼地，而是相比较而言，他的优势还没有被体现在价格上。就目前的走势来看能上车就上车，上车了，不见得就得道升天，但是不上车，必然是两手空空。

理性地看待中国的房地产市场，提升自我价值才是关键。阿Q再有钱，也只是替赵老爷保管而已。